空き家リノベラボ

空き家を資産とするために、インバウンド需要の高まりを受けて民泊（宿泊施設）としての活用を考えている方もおられるのではないでしょうか？
空き家を宿泊施設（民泊・簡易宿所・ホテル等）として活用する場合、法的な位置づけや用途変更、地域の条例などを踏まえて進める必要があります。
そこで今回は、あきラボでも民泊活用として再生した実例を踏まえ、空き家を宿泊施設にするための条件から開業までに必要な手続きと流れについて簡単に解説します。

この記事は、特に下記の方々におすすめの内容です：

• 空き家を最近相続し、積極的に活用を考えている方
• これから空き家を相続する予定があり、収益性を求めたい方
• 空き家の宿泊施設としての活用に興味のある方

1.空き家を民泊にするための条件

まず、空き家を民泊（新法民泊）として活用するには、以下の設備要件と居住要件を満たす必要があります。

設備要件

• 台所
• 浴室
• 洗面設備
• 便所

居住要件

以下のいずれかに該当する必要があります。

1. 生活の本拠として現に使用されている住宅
2. 入居者を募集している住宅
3. 所有者などの居住の用に随時供されている住宅（セカンドハウス、別荘など）

空き家の場合、多くは「2.入居者を募集している住宅」または「3.所有者などの居住の用に随時供されている住宅」に該当します。

2. 宿泊としての活用方法の選択

空き家を宿泊施設として運用するには大きく分けて以下の選択肢があります。

1. 1. 住宅宿泊事業法に基づく民泊（新法民泊）

    住居専用地域での運営が可能で、他の種類と比較して申請が容易であり、開業のハードルが低いとされています。ただし、人を宿泊させる日数は年間180日を超えないものと定められています。家主が運営をしない場合（賃貸したり業務委託する場合など）は、国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者への委託が必要となります。

2. 2. 国家戦略特別区域法に基づく民泊（特区民泊）

    国家戦略特別区域として指定された地域（例: 大田区、千葉市など）で、旅館業法の特例を利用して運営されます。自治体が定める条例に基づいて行われ、年間営業日数に制限がない場合が多いですが、最低宿泊日数に制限があります（大田区は2泊3日以上）。外国人観光客の滞在に必要な役務提供（外国語案内など）も条件です。新法民泊と同様に用途を住宅のまま利用できるメリットがあります。

3. 3. 旅館業法に基づく民泊（旅館業民泊 / 簡易宿所営業）

    旅館業法に基づき許可を取得して開業します。「簡易宿所営業」として許可を取得するケースが多く、民宿、ペンション、カプセルホテルなどが該当します。この方法であれば、年間180日を超えて営業できます。ただし、客室の床面積や換気・入浴設備などの一定基準を満たす必要があります。

図：国土交通省による民泊制度ポータルサイト「minpaku」

３. 宿泊施設開業までの法的手続きと流れ

宿泊施設を合法的に運営するためには、物件の調査から各種法令の確認、行政への届出、さらには税務・法務面の対応まで、複数のステップを踏む必要があります。

1）物件調査と周知、建築・消防基準の確認（準備段階）

まず、事業を予定している物件が立地と構造の両面で宿泊施設の基準を満たしているかを確認します。自治体によっては、周辺住民への事前周知が必要となる場合もあります。

2）消防法令への適合と証明の取得

消防署へ事前に相談し、上記の基準に従って必要な消防設備を整えます。その後、消防署の査察を受け、設備が法令に適合していることの証明となる「消防法令適合通知書」を取得します。これは行政への届出・許可申請の際に必須の書類となります。

3）保健所・都道府県への届出と許可申請

開業する事業形態（旅館業か民泊か）に応じて、行政へ正式な手続きを行います。

4） 許可証・届出完了証の取得と営業開始

上記の手続きが完了し、審査を経て営業許可が下りるか、届出が受理されると、「営業許可証」または「届出完了証」が交付されます。
これにより、OTAサイト（Airbnb、Booking.comなど）への登録を行い、運営を開始できます。

5）税務・法務面での対応（継続的な対応）

営業開始後も、事業運営に合わせた税務・法務上の対応が必要です。

• 固定資産税：住宅用から事業用の金額に変わる場合があります。
• 所得税・法人税：宿泊収入を事業所得として正確に申告する必要があります。
• 旅館業法で営業する場合は、施設内に営業許可証を掲示する必要があります。

４. 実務面の準備

宿泊事業を円滑に開始・運営するためには、物件の改修や必要な設備の導入に加え、安定した運営体制の構築と効果的な集客戦略の立案が欠かせません。

• 改修工事：耐震・断熱・水回り・バリアフリーなど必要に応じて計画
• 設備導入：寝具・Wi-Fi・鍵管理（スマートロック推奨）など
• 運営体制：清掃業者、管理者（民泊の場合は必須）
• 集客：OTAサイト（Airbnb、com、楽天トラベル等）への登録

５. 補助金・支援策

宿泊施設の開業や既存物件の改修にあたっては、国や地方自治体が提供する空き家活用、観光振興、または環境配慮型の工事に対する多様な補助金・助成金があるため積極的に活用を検討します。

• 国土交通省や自治体による「空き家活用・民泊支援補助金」
• 地方創生や観光振興のための助成金
• リノベーションや省エネ改修での補助（ZEH、断熱改修補助金等）

まとめ

宿泊施設事業の成功は、法令順守と徹底した事前準備にかかっています。
事業計画の策定、物件の適合性確認、資金調達、そして法的な許可・届出を順序立てて行うことが、安定した運営の基盤となります。

1. 1. まずは「民泊（住宅宿泊事業届出）」か「旅館業法許可（簡易宿所）」かを決める
2. 2. 建築基準法・消防法に適合しているかを確認
3. 3. 届出・許可を取得 → 改修・設備導入 → 運営開始

「あきラボ」は民泊としての活用実績があり、民泊運営事業者との提携もしております。
空き家活用や宿泊事業の計画でお困りの際は、「あきラボ」へお問い合わせ、ご相談ください。